Inversión en inmuebles: la compra de activos inmobiliarios

Uno de los pilares más importantes en la construcción de nuestro plan es la inversión, y dentro de las diferentes modalidades una de las estrellas es la inversión inmobiliaria.

Bajo mi punto de vista, y aquí hay decenas de opiniones, la inversión inmobiliaria es una herramienta muy potente aunque no debe ser la única. La inversión en general tiene que estar diversificada y en este caso también en tipos de activos.

Por supuesto en este concepto de inversión en inmuebles me estoy refiriendo a la compra de activos que me puedan generar ingresos. Y aquí no estoy tratando la compra del inmueble que será tu vivienda habitual, esto dará para otra reflexión más profunda.

Hay inversores que han sido capaces de construir una cartera de inmuebles que les permite vivir de sus alquileres, lo que se denominan los rentistas. Pero para que esto suceda, en mi experiencia, tiene que pasar mucho tiempo y haber hecho muy bien el trabajo.

Sabiendo que el alquiler medio en España es de 674€ y que el salario neto medio es de 1.923 € tendrías que contar con 3 viviendas completamente pagadas. Y, teniendo en cuenta que la media de las hipotecas es de entre 20 y 30 años… es un plan a muy largo plazo ¿verdad? Aunque parece que se puede conseguir.

Pues bien, podríamos pensar que con 3 viviendas completamente pagadas y puestas en alquiler podríamos vivir, pero, ¿cómo podemos conseguir esto?

Y todo ello sin contar en los gastos de mantenimiento, comunidad, actualización de la vivienda, etc, que no hemos tenido en cuenta para este pequeño ejercicio rápido.

¿Cuáles son los diferentes tipos de inversión en inmuebles?

Aquí lo interesante es identificar cuál es el modelo que más nos encaja con nuestra forma de concebir la inversión y otros aspectos como el capital, el conocimiento del sector y el tiempo disponible. 

Ojo, insisto de nuevo que yo me he decantado por un modelo, pero el resto son totalmente válidos y está demostrado que funcionan, pero cada maestrillo tiene su librillo.

Voy a intentar ser lo más analítico y realista posible, con ejemplos numéricos concretos para que puedas entender las diferentes modalidades y cuál encaja más en tu perfil. 

1. Compra de inmueble con hipoteca (apalancado)

Consiste en comprar una vivienda utilizando la financiación, generalmente bancaria, para conseguir descapitalizarse lo mínimo posible.

Los formatos de financiación son muy variados, a cada paso iremos estableciendo primero una serie de definiciones que nos ayudarán a seguir el hilo:

• Valor de compra: es el valor que se negocia entre comprador y vendedor
• Valor de tasación: es el valor que fija una empresa tasadora externa (certificada por el Banco de España) para establecer un valor de referencia objetivo.
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): es el impuesto cedido a las comunidades autónomas que grava la transacción de viviendas (sería similar al IVA en cualquier otra transacción). Dicho impuesto es diferente en cada comunidad autónoma.

Una vez entendidos estos conceptos sigamos avanzando. 

Los bancos, normalmente, financian a partir del 70% del menor importe entre el valor de compra y el valor de tasación. Y digo a partir porque esto puede variar mucho según diferentes condicionantes. Habitualmente desde el 70% hasta el 100%, siendo estos extremos:

• El 70% si tienes ya varias hipotecas o incluso un perfil de riesgo mayor
• Hasta el 100% si se trata de la primera vivienda que se adquiere o el piso es propiedad del banco. En estos casos los bancos necesitan deshacerse de estos activos y conceden las máximas flexibilidades posibles para venderlos.

En cualquiera de los casos y, para una estrategia de inversión en inmuebles apalancada, cuanto mayor importe de hipoteca consigas mejor, ya que de esta manera estás incrementando las posibilidades de actuación con tu dinero y te descapitalizas lo mínimo posible.

Y más, en un escenario como el actual (marzo 2022) en el que los tipos de interés están muy por debajo de la inflación. Pongamos el ejemplo de mi última vivienda en la que he conseguido un tipo fijo del 1,25% en un momento en que el IPC está al 5,1%, casi 4 puntos más. 

Esto, dicho de alguna manera y, poniendo una inflación media del 2% histórica, significaría que cada año el dinero que nos prestó el banco en la compra del inmueble vale un 2% menos o con el dinero que generemos cada año podríamos pagar un 2% más de dicha hipoteca. Si estamos pagando en realidad un coste del 1,25% al dinero estamos ganando ese diferencial. Pues ahora imagínate en una situación como la de marzo 2022 con la inflación escalando a toda velocidad.

Es por esto que, muchos inversores, elegimos el modelo de compra de inmuebles apalancados (o con hipoteca), porque nos permite invertir en más inmuebles y además jugar con el coste financiero del dinero.

Una vez entendido el modelo de financiación vayamos al alquiler. Pongamos para nuestro ejemplo:

• Una vivienda de valor 100.000€
• Imaginemos para simplificar el ejemplo que la tasadora también nos tasa la vivienda en 100.000€, no siempre es así, pero para el ejemplo nos sirve.
• De segunda mano
• Comprada en la Comunidad Valenciana (donde el ITP es el 10%)
• Conseguimos la financiación del 80%
• Los gastos aproximados de la operación serían unos 2.000 € (notaría, registro, gestoría y tasación)

Lo primero a entender es el importe que tienes que aportar para alcanzar esos 80.000€ de financiación:

• Si la vivienda vale 100.000 €
• Se le aplica el ITP del 10% que son 10.000 € 
• Se le añaden los 2.000 € de gastos
• Por lo que el importe total será de 112.000 €

Hemos dicho que el banco nos da el 80% del menor valor (compra o tasación), por lo que nos daría el 80% de 100.000 €, es decir 80.000€. 

Por tanto necesitaríamos aportar la diferencia: 112.000€ – 80.000€ = 32.000 €

Y aquí está la primera de las claves por las que es muy importante contar con el apalancamiento (la financiación bancaria), ya que hay una gran diferencia entre contar con el 70% del valor del piso y el 100%. Porque por cada 10% en este ejemplo son 10.000€ adicionales de aportación inicial que tenemos que hacer. 

• desde 42.000€ si nos conceden el 70%
• hasta 12.000€ si nos conceden el 100%

Esta diferencia, como imaginarás, es muy importante porque supone una gran capacidad de ahorro para tu primera adquisición. ¡Y habíamos hablado de vivir de rentas con 3 viviendas completamente pagadas! 

Así pues, en mi opinión, el máximo apalancamiento o financiación bancaria es importantísimo para este tipo de operaciones porque no todos tenemos la disponibilidad de 40-50.000€ para meternos en cada operación.

2. Compra de un inmueble al contado

Por su parte, la compra de inmuebles al contado consiste en aportar el total de la cantidad de la operación en el momento de la escritura de compraventa.

Muchos inversores, muy experimentados y con alta capacidad de inversión, eligen esta opción porque tiene una ventaja muy clara: la capacidad de negociación.

Partimos de la base que un inmueble es un activo muy poco líquido (es decir, que cuesta mucho de vender en comparación con una acción de una gran empresa cotizada que se puede comprar o vender casi al instante). Un activo inmobiliario puede costar semanas o meses en venderse.

Y puede darse el caso que el vendedor esté realmente necesitado en venderlo, porque es una herencia, una disputa familiar, una separación, necesita el dinero, etc. 

Los buenos inversores (o sus asesores) saben identificar estos momentos de necesidad y juegan sus cartas. 

Si tienes la capacidad suficiente y puedes hacer una oferta inmediata sin necesidad de acudir a un proceso de financiación bancaria, que es un proceso lento y a veces incierto, tu capacidad de negociación es mucho mayor.

Supongo que todos hemos jugado alguna vez al Monopoly y nos hemos visto en esa situación con una gran cantidad de dinero y un oponente necesitado de vender alguna propiedad y has conseguido una rebaja importante. 

A veces estas rebajas pueden alcanzar un 20-30% del total. Imagínate en un piso de valor de 100.000€. Aunque, a veces, tienen que alinearse los astros, o tienes que hacer muy bien tu trabajo de investigación (o haberlo hecho tu asesor).

Ahora bien, esto no implica que, para realizar esa operación de nuestro ejemplo de 100.000€, tengas que realizar una gran aportación. Calculemos el ejemplo.

• Valor del inmueble 100.000€
• Descuento negociado 20%
• Por lo que conseguimos un valor de compra de 80.000€
• Con el ITP (10%) nos iríamos a un desembolso necesario de 88.000€
• A los que tendríamos que sumar igualmente los gastos de escritura, notaría, gestoría, unos 1.600€.
• En este caso podría no hacer falta la tasación porque no entra el banco en juego.

Estamos hablando, por tanto, de una aportación inicial de 89.600€, que seguro que no está al alcance de todos los inversores.

Puede parecer un modelo muy interesante, y estoy seguro que lo es por la capacidad de negociación y por la tranquilidad de tener el piso completamente pagado pero, en mi estrategia y mi capacidad inversora, si tuviera esta disponibilidad de capital, preferiría destinar estos 90.000€ en apalancarme para comprar 3 inmuebles, en 3 ubicaciones distintas, con 3 alquileres distintos, que invertirlo todo en el mismo inmueble.

De nuevo, estamos aplicando una máxima que para mí es fundamental en la inversión: la diversificación. 

Por tanto, para mí, la compra de inmuebles al contado debería ser una estrategia para inversores de un nivel muy avanzado, con una capacidad de selección y de decisión muy alta y, sobre todo, con una capacidad financiera muy superior al modelo de apalancamiento.

3. Flipping: comprar, reformar y vender

Si comentábamos que el modelo de compra de inmuebles al contado es un modelo para un inversor pro, no hablemos del flipping.

¿Qué es el flipping?

El flipping consiste en comprar una vivienda que necesita una reforma a un precio muy inferior a su valor que si estuviera en perfecto estado.

Nuevamente, este modelo nos permite una capacidad de negociación elevada al estar hablando de una vivienda que requiere de una reforma, cambios, instalaciones, adecuaciones, etc.

Habitualmente, este modelo se utiliza para viviendas que están en bastante mal estado o que necesitan una adecuación o modernización para ponerlas en el mercado. Por tanto, nuevamente, esto nos puede permitir una opción de negociación del precio inicialmente marcado.

Una vez comprado el piso esto no ha hecho más que empezar, ahora falta la reforma. No sé si alguna vez te has visto implicado en una reforma de un piso, local, oficina, pero desde mi experiencia, no suele salir como uno se lo espera.

Una reforma es un proceso largo, que tiene muchas indefiniciones, en la que intervienen muchos oficios y, si no tienes experiencia, puedes perder mucho tiempo y dinero.

Piensa que cada mes que pasa sin haber concluido la reforma es un mes que tienes que pagar la hipoteca (si es el caso) o que dejas de percibir renta de alquiler. Y es algo que tienes que tener previsto.

Por eso, una reforma es algo a lo que sólo los inversores más experimentados se les recomienda enfrentarse. Además de tener capacidad de gestión y de organización, requiere contacto con buenos profesionales y una mayor capacidad de inversión.

Por ejemplo, estamos hablando que, para un piso de 3 habitaciones, con cocina, baño, instalaciones, cambio de suelo, paredes, ventanas, etc. podrías requerir a partir de 25-30.000€ para la reforma.

Y de nuevo nos encontramos con un freno en cuanto a la capacidad de inversión para la mayoría de los bolsillos.

En nuestro ejemplo e independientemente de la hipoteca:

• Si el piso estaba valorado en 100.000€
• Consigues un descuento por su mal estado del 20%
• El piso se valoraría en 80.000€ 
• Que de nuevo con ITP y gastos se iría a 90.000€
• a los que tendríamos que sumar igualmente los gastos de escritura, notaría, gestoría, unos 1.600€?
• Le aplicas una reforma de 30.000€ estaríamos hablando de una inversión de 120.000€

La clave es la capacidad que tenga el inversor de haber detectado una buena oportunidad, de un piso muy desactualizado pero con un gran potencial de revalorización, aplicándole una buena reforma y una actualización del mismo y la capacidad de venta final de dicho inmueble por un valor muy por encima de esos 120.000€.

De nuevo, para aplicar este modelo, se requiere de una experiencia aún mayor como inversor:

• En la selección y búsqueda del piso.
• En la capacidad de análisis para valorar una reforma con la que seas capaz de obtener mucho mayor valor por el piso.
• En la capacidad de gestión y negociación de una buena reforma cubierta en tiempo y forma.
• En la capacidad financiera para hacer frente a ese importe adicional de la reforma.
• Y, en la capacidad de negociación y venta futura.

Los inversores más capacitados, con más tiempo, contactos y experiencia, utilizan este modelo porque en su capacidad de analizar y aportar valor se consiguen grandes oportunidades y rentabilidades.

Pero si no dispones de mucho tiempo ni experiencia, como es mi caso, es un modelo que no te recomendaría.

4. Inversión vía crowdfunding inmobiliario

En el extremo opuesto a los modelos más experimentados está el crowdfunding inmobiliario. Se trata de un modelo en el que se compra un inmueble entre varios inversores, se pone en funcionamiento (alquiler, flipping, etc) y la rentabilidad se divide entre dichos inversores.

Hay muchas formas de aplicar este modelo. El más conocido y habitual se da a través de plataformas de crowdfunding inmobiliario. Ejemplos de estas plataformas, en España, son: Estateguru, Brickstarter, Housers.

Estas plataformas facilitan este tipo de operaciones permitiendo a los inversores entrar en diferentes promociones a partir de cantidades muy bajas de dinero, desde 10, 20, 50€ y ofreciéndoles diferentes modelos de rentabilidad: intereses mensuales, rentas por alquiler, rentabilidad futura en caso de venta, etc.

A cambio de esas aportaciones puedes obtener rentabilidades del 6-8-10% anual que, en principio, pueden ser razonables pero, en mi opinión, no suficientes para el alto riesgo que conllevan.

Por otro lado se encuentran los promotores que proponen las inversiones, que pueden ser más o menos profesionales y que pueden cumplir más o menos sus compromisos. 

Y digo más o menos porque, en mi experiencia (y entiendo que si estás leyendo esto es porque quieres contrastar diferentes experiencias), muchos de estos modelos o de estos promotores no funcionan.

Yo he sido el primero que, ante la poca capacidad de inversión para poder entrar en el mercado inmobiliario, intenté tomar el camino fácil y apostar por este modelo de inversión en este tipo de plataformas. Mi experiencia se resume en varios préstamos colgados, no devueltos y que la plataforma está persiguiendo a los promotores y al final, en dinero perdido.

En mi opinión, si no tienes capacidad de invertir en un inmueble por la gran aportación inicial que tienes que realizar, hay otros caminos para invertir tus ahorros que tanto te han costado, pero, desde luego, no en plataformas sobre las que no tienes ningún tipo de control.

Como he comentado anteriormente, una de las características del mercado inmobiliario es la baja liquidez o posibilidad de vender determinados activos, pues aún menor en plataformas de inversión colaborativa.

Estas plataformas también han creado un mercado secundario para poder vender tus participaciones en esos inmuebles, pero si la oportunidad es mala y te has equivocado es muy difícil que consigas vender dichas participaciones, por lo que tu probabilidad de pérdida es alta.

Por supuesto, cada uno es libre de invertir sus ahorros donde considere oportuno.

Como conclusión

Uno de mis objetivos en estas líneas es ser absolutamente realista. Por mucho que digan muchos canales, divulgadores, etc, que puedes empezar a invertir en inmuebles desde 20-50€, en mi opinión, la realidad es que para comprar un buen piso y ponerlo en funcionamiento necesitas 20-30.000€.

Si no los tienes, puedes ir ahorrando, acumulando capital, haciendo pequeñas inversiones, de forma que vayas consiguiendo una rentabilidad, quizá algo más baja, pero que puedas hacerlo líquido para cuando puedas embarcarte en tu primer inmueble.

Como suele decirse, en las finanzas personales, los atajos no existen.

Por tanto, si te gusta lo que has leído hasta aquí sobre inversión en inmuebles, desde un punto de vista de experiencia, de forma analítica, crítica y realista, acompáñame en esta sección donde iremos desgranando los principales métodos, estrategias y aspectos a tener en cuenta en la inversión inmobiliaria.

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